Tất tần tật các loại thuế, phí phải nộp khi cho thuê nhà 2021

Cập nhật ngày: Thứ ba, 13/04/2021 05:08:47

Cho thuê nhà hiện nay đang là loại hình đầu tư BĐS đang hot và mang lại doanh cao cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải ai đầu tư vào loại hình này cũng biết rõ về thủ tục pháp lý liên quan cũng như các loại thuế, phí phải nộp khi cho thuê nhà đâu.

Vậy các loại thuế, phí phải nộp khi cho thuê nhà bao gồm những gì? Cách tính ra sao? Quy trình thủ tục thế nào? … Đây là những vấn đề mà chủ nhà cần phải lưu ý tránh những rắc rối về pháp lý. Trong bài viết sau, Nickyssecretsociety sẽ cung cấp cụ thể chi tiết những thông tin nói trên để quý khách hàng khi cho thuê nhà tham khảo và lưu ý để tránh những vi phạm không đáng có nhé.

Khi nào cần phải nộp các loại thuế, phí khi cho thuê nhà?

Theo quy định của pháp luật thì những người kinh doanh có phát sinh doanh thu từ hoạt động kinh doanh của mình đều sẽ phải nộp một số khoản thuế, phí theo quy định. Và cho thuê nhà ở cũng không ngoại lệ. Khi bạn phát sinh thu nhập từ việc cho thuê nhà thì đồng nghĩa với việc bạn phải có nghĩa vụ và trách nhiệm phải đóng thuế.

Với loại hình đầu tư nhà ở cho thuê tại khoản 2 điều 1 thông tư 119/2014/TT-BTC quy định các loại thuế, phí cần phải đóng sẽ bao gồm 3 khoản: thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên cụ thể phải nộp những khoản nào thì còn phụ thuộc vào doanh thu của bạn.

Cho-thue-nha-cung-phai-dong-cac-khoan-thue-phi
Cho thuê nhà cũng phải đóng các khoản thuế phí

Ngoài ra theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã có quy định về điều kiện, doanh thu và tỷ lệ đóng thuế cho thuê nhà rất rõ ràng. Theo đó chúng ta sẽ chia thành 2 trường hợp và dựa vào tổng thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà để làm căn cứ đóng thuế.

  • Trường hợp 1: Tổng doanh thu nhỏ hơn 100 triệu/năm thì bạn sẽ không cần đóng các loại thuế phí.
  • Trường hợp 2: Tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/năm thì bạn sẽ phải đóng các loại thuế cho thuê nhà bao gồm thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài. Cụ thể như sau:

Các loại thuế phí khi số tiền cho thuê nhà ít hơn 100 triệu/năm

Với trường hợp những cá nhân mà doanh thu từ cho thuê trong vòng 1 năm nhỏ hơn 100 triệu hoặc trung bình 1 tháng trong năm thu về từ 8,4 triệu đồng/tháng thì cá nhân đó không phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng

Ngoài ra, tại Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP cũng nêu rõ với trường hợp thu nhập mỗi năm dưới 100 triệu thì cũng sẽ được miễn phí thuế môn bài.

Như vậy, người kinh doanh lưu ý, trường hợp thu nhập của mình dưới 1 năm sẽ được miễn cả 3 loại thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN), thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) và thuế môn bài.

Các loại thế phí khi số tiền thuê nhà lớn hơn 100 triệu/năm

Đối với các hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà mà có mức thu nhập trên 100 triệu/năm sẽ phải đóng các khoản thuế, phí nhưng tùy thuộc vào các con số cụ thể:

Đối với thuế môn bài

Thuế môn bài là loại thuế được thu hàng năm thường là đầu năm khi chúng ta bắt đầu kinh doanh thì phải đóng tùy thuộc vào mức doanh thu:

  • Doanh thu trên 500 triệu/năm thì phải nộp thuế môn bài là: 1.000.000/năm.
  • Doanh thu từ 300 triệu đến 500 triệu/năm thì phải nộp thuế môn bài là: 500.000 đ/năm.
  • Doanh thu 100 triệu đến 300 triệu/năm thì phải nộp thuế môn bài là: 300.000/năm.

Nếu bạn bắt đầu kinh doanh trong thời gian nửa cuối năm từ khoảng 01/07 trở về sau thì số tiền phải nộp là 50 % so với lệ phí cả năm.

So-tien-thue-phi-phai-dong-tuy-thuoc-vao-muc-doanh-thu
Số tiền thuế, phí phải đóng tùy thuộc vào mức doanh thu

Với thuế TNCN và thuế GTGT

Đối với thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng thì số tiền bạn phải nộp là 5% doanh thu khi doanh thu đạt mức từ 100 triệu/năm.

Nếu trường hợp người nộp thuế không kinh doanh đủ 1 năm tức không đủ 12 tháng thì sẽ được giảm thuế khoán phải nộp tương ứng với số tháng mà bạn nghỉ không kinh doanh.

Ví dụ: bà A đã nộp thuế trong năm 2020 nhưng bà chỉ kinh doanh đến tháng 9/2020 thì nghỉ. Như vậy bà B sẽ được giảm thuế khoán tương ứng với 4 tháng cuối năm 2020.

Nếu các cá nhân kinh doanh theo hình thức một nhóm nhiều người hoặc nhiều hộ gia đình thì mức doanh thu không phải được tính cho cả nhóm mà được xác định cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: Có 1 nhóm gồm 3 người cùng kinh doanh cho thuê. Năm 2020, 1 gia đình trong nhóm đó có doanh thu từ thuê nhà là 180 triệu/năm tức lớn hơn 100 triệu/năm thì hộ gia đình đó thuộc diện phải nộp thuế.

Cá nhân kinh doanh thuộc nhóm đối tượng không cư trú nhưng có địa điểm kinh doanh cố định trên lãnh thổ Việt Nam thì vẫn phải thực hiện kê khai thuế như người là đối tượng cư trú.

Cách xác định doanh thu cho thuê nhà trong 1 năm

Căn cứ tính thuế với những cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu đó:

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu bao gồm thuế của toàn bộ số tiền bán hàng, tiền hoa hồng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ được xác định theo hợp đồng bán hàng, hoa hồng, gia công, dịch vụ. Nó bao gồm cả các khoản như phụ thu, trợ giá, phụ trội, phạt vi phạm hợp đồng hay khoản bồi thường mà người đó được hưởng. Các khoản này được tính không kể đã thu được tiền hay chưa thu được tiền:

Nếu bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu thuế TNCN và GTGT xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Cách tính số tiền thuế phải nộp

Tỷ lệ tiền thuế phải nộp được tính dựa vào quy định tại điểm C khoản 2, điều 4 thông tư 92/2015/TT-CP.

  • Thuế GTGT phải nộp = doanh thu thuế GTGT x 5 %
  • Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu thuế TNCN x 5 %

Như vậy, với những nhà cho thuê mà có thu nhập từ 100 triệu/năm thì tổng thuế TNCN và GTGT phải nộp là 10 % doanh thu.

  • Ví dụ cụ thể: Bà A bắt đầu cho thuê căn hộ với số tiền là 10 triệu/tháng từ tháng 08/2020, và đến năm 2021 vẫn duy trì mức giá cho thuê đó.
  • Năm 2020 bà A chỉ thu nhập được 40 triệu từ tiền cho thuê (từ tháng 8 đến tháng 12/2020), số tiền này nhỏ hơn 100 triệu nên bà A không phải nộp khoản thuế, phí nào.
  • Năm 2021 bà A cho thuê 12 tháng, số tiền doanh thu là 120 triệu và lớn hơn 100 triệu, vì vậy số tiền thuế bà phải nộp là: (120 triệu * 10%) + 300 nghìn = 12 triệu 300 nghìn đồng.

Thời điểm xác định doanh thu thuế chính là thời điểm bắt đầu của các kỳ hạn thanh toán được ghi trên hợp đồng thuê nhà.

Cu-the-cac-loai-thue-phai-dong-khi-cho-thue-nha
Cụ thể các loại thuế phải đóng khi cho thuê nhà

Thủ tục khai thuế, nộp thuế của người cho thuê nhà

Thủ tục kê khai thuế và nộp thuế cũng khá đơn giản và không mất quá nhiều thời gian. Sau đây là trình tự thực hiện:

Các cá nhân cho thuê nhà phải trực tiếp tiến hành kê khai thuế cho cơ quan thuế.

Có hai hình thức kê khai thuế: Theo kỳ hạn thanh toán hay cũng có thể khai mỗi năm 1 lần.

Có thể kê khai thuế mỗi hợp đồng một tờ khai hoặc kê khai tổng hợp nhiều hợp đồng cho một tờ khai nếu các nhà cho thuê đó ở cùng một địa bàn của một cơ quan thuế quản lý.

Thủ tục tiến hành kê khai thuế gồm 3 bước sau:

Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau đây:

  • Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước của chủ nhà.
  • Tờ khai theo mẫu 01/TTS.
  • Nếu là lần kê khai thuế đầu tiên của hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thì cần phải có phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS, Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng.

Nếu ủy quyền cho người đại diện hợp pháp thực hiện thay việc kê khai, nộp thuế thì cần phải có bản chụp giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Cach-ke-khai-va-nop-thue-cho-thue-nha
Cách kê khai và nộp thuế cho thuê nhà

Nộp hồ sơ khai thuế

Khi chuẩn bị hết các thủ tục, hồ sơ kê khai thuế thì chúng ta tiến hành nộp hồ sơ khai thuế tại chi cục thuế nơi có nhà cho thuê.

Tiến hành nộp thuế:

Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo tính từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo năm thì chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ khi kết thúc năm dương lịch.

Ví dụ: Ông A cho thuê nhà từ tháng 02/2020 đến tháng 01/2022, hợp đồng thuê là 24 tháng liên tục. Ông A chọn khai thuế theo kỳ hạn:

  • Nếu ông A chọn khai thuế theo kỳ hạn 3 tháng 1 lần thì thời hạn khai thuế lần đầu chậm nhất là 30/04/2020 (30 ngày tính từ ngày đầu tiên của quý II năm 2020). Lần 2 chậm nhất là 30/07/2020 (30 ngày tính từ ngày đầu tiên của quý III năm 2020), và cứ như thế. Còn nếu người thuê 6 tháng thanh toán 1 lần thì lần kê khai thuế đầu tiên là 30/07/2020, lần 2 là 30/01/2021 và cứ tiếp tục kê khai thuế theo kỳ hạn đã chọn.

Những vấn đề liên quan đến thuế cho thuê nhà bạn nên lưu ý

Ngoài các thủ tục pháp lý trên thì chúng ta cũng có nhiều vấn đề xung quanh việc nộp thuế khi cho thuê nhà cần lưu ý như sau:

Người đi thuê tiếp tục cho thuê lại thì có cần đóng thuế lần 2 không?

Trong Trường hợp Anh A cho Anh B thuê nhà và đã đóng thuế đầy đủ, Tuy nhiên anh B lại tiếp tục cho Anh C thuê vậy Anh B có phải đóng thêm thuế lần 2 hay không?

Vấn đề này xảy ra khá phổ biến trong thị trường cho thuê nhà hiện nay và cũng là câu hỏi khiến khá nhiều người băn khoăn. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc xác định doanh thu tính thuế sẽ dựa trên số tiền mà người thuê trả theo hợp đồng bao gồm tất cả các khoản thu.

Vì vậy hợp đồng cho thuê trên là 2 hợp đồng riêng biệt và chỉ có Anh A sẽ đi đóng thuế theo đúng doanh thu mà Anh A nhận từ Anh B mà thôi. Bạn sẽ không cần phải đóng thuế lần 2 nhé.

Người thuê nhà có được đóng thuế thay cho người cho thuê hay không?

Có nhiều người băn khoăn là người đi thuê nhà có được đứng ra đóng thuế thay cho người cho thuê nhà hay không. Thì trong trường hợp này nếu người đi thuê và người cho thuê có sự thỏa thuận cũng như trong hợp đồng cho thuê nhà có điều khoản này thì người đi thuê nhà có thể đứng ra nộp thuế thay.

Quá trình kê khai và nộp thuế thay cần phải chuẩn bị hồ sơ, thủ tục như sau:

  • Hợp đồng cho thuê nhà.
  • Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước của chủ nhà (bản photo có công chứng).
  • Giấy ủy quyền của chủ nhà về việc kê khai và nộp thuế thay.
  • Tờ khai hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS.
  • Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS.

Trốn thuế bằng cách lập hợp đồng cho mượn có bị xử lý pháp luật?

Có nhiều trường hợp người cho thuê nhà thuộc diện phải đóng thuế nhưng lại lách luật bằng cách lập hợp đồng thuê nhà viết tay và lập thêm hợp đồng cho mượn nhà công chứng để trình lên cơ quan pháp luật. Tuy nhiên theo quy định thì một hợp đồng được lập ra nhằm mục đích che dấu sự thật, làm giả bằng chứng sẽ được xem như vô hiệu.

Vì vậy nếu hợp đồng cho mượn nhà là hợp đồng ảo được lập ra nhằm mục đích che dấu hợp đồng thuê nhà ban đầu sẽ không có hiệu lực. Và pháp luật chỉ công nhận hợp đồng cho thuê ban đầu dù được viết bằng tay và không công chứng.

Trốn thuế cho thuê nhà là hành vi vi phạm pháp luật
Trốn thuế cho thuê nhà là hành vi vi phạm pháp luật

Người cố tình lách luật, trốn thuế cho thuê nhà thì bị xử lý như thế nào?

Khi cho thuê nhà và nằm trong diện đóng thuế mà bạn có hành vi lách luật, trốn thuế thì bạn đang vi phạm pháp luật là tội cố tính trốn thuế, gian lận thuế. Với tội danh này bạn hoàn toàn có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự theo điều 200 của bộ luật hình sự năm 2015.

Bên cạnh đó các hình thức lách luật, trốn thuế như trên bạn đang vô tình đẩy mình vào rủi ro lừa đảo nhà đất. Vì rất có thể người thuê nhà sẽ dựa vào các hợp đồng cho mượn nhà được công chứng đề không thanh toán tiền thuê nhà cho bạn.

Vì vậy để đảm bảo tính pháp lý của nhà nước cũng như độ an toàn trong việc kinh doanh và cho thuê nhà thì Địa Ốc Thịnh Vượng khuyên bạn nên kê khai và nộp thuế đầy đủ nhé.

Trên đây là toàn bộ thông tin về các loại thuế phí phải nộp khi cho thuê nhà. Hy vọng bài viết của Địa Ốc Thịnh Vượng đã giúp bạn có được những thông tin hữu ích và tính được mức thuế mình phải nộp hàng năm. Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nộp thuế khi cho thuê tài sản bạn có thể bình luận bên dưới hoặc liên hệ theo theo thông tin sau, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.