[Vạch Trần] Điều Kiện Và Quy Định Chuyển Nhượng Nhà Ở Xã Hội

Cập nhật ngày: Thứ ba, 13/04/2021 01:07:54

Nhà ở xã hội do có 1 số đặc trưng khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường, nên những quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng sẽ khắt khe hơn, bắt buộc phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Vì vậy khi mua nhà ở xã hội chúng ta cần thuộc nằm lòng những quy định về chuyển nhượng, mua bán để tránh gặp phải các vấn đề đáng tiếc.

Để bạn hiểu rõ hơn về những quy định của chuyển nhượng nhà ở xã hội thì trong bài viết sau, Nickyssecretsociety sẽ tư vấn chi tiết nhất về điều kiện, thủ tục cũng như những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng loại nhà ở đặc biệt này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây:

Khái niệm nhà ở xã hội là gì?

Để hiểu rõ về những quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội thì đầu tiên chúng ta cũng nên hiểu rõ về nhà ở xã hội là gì? Đây là hình thức nhà ở thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước. Mục đích là nhà nước sẽ cung cấp các loại hình nhà ở rẻ hơn thị trường hay được gọi là nhà ở thương mại để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các đối tượng, hộ gia đình có trong chính sách hiện hành.

Ở Việt Nam các đối tượng được mua nhà ở xã hội sẽ được cụ thể như sau:

  • Những đối tượng thuộc biên chế nhà nước.
  • Những người thuộc diện có thu nhập thấp.
  • Những đối tượng có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm trở lên.

Thông thường tại Việt Nam sẽ có ba loại hình nhà ở xã hội khác nhau được phân chia ra như sau:

  • Loại 1 là những căn hộ chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng với mục đích làm nhà ở xã hội.
  • Loại 2 là những dự án mà những công ty tư nhân xây dựng rồi tiến hành bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù được đề ra như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, các dự án được cấp đất…
  • Loại 3 là đối với các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.
Nha-o-xa-hoi-chi-duoc-danh-rieng-cho-mot-so-doi-tuong-uu-tien
Nhà ở xã hội chỉ được dành riêng cho một số đối tượng ưu tiên

Vậy nếu bạn đang sở hữu một ngôi nhà ở xã hội mà muốn bán, chuyển nhượng lại thì cần đáp ứng những điều kiện và thủ tục pháp lý như thế nào? Bạn hãy cùng Địa Ốc Thịnh Vượng đọc tiếp bài viết này nhé.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở do nhà nước hoặc các tổ chức cá nhân thuộc những thành phần kinh tế đầu tư và xây dựng để ưu tiên cho 1 số đối tượng nhất định được quy định tại luật nhà ở mua hoặc thuê mua.

Do đặc điểm trên nên quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ khắt khe hơn, có nhiều các điều luật hơn chứ không phải tự do như các loại hình nhà ở khác. Cụ thể như sau:

Thời gian và đối tượng được bán

Theo Quy định tại khoản 5 điều 19 nghị định 100/2015/ NĐ-CP nêu rõ đối với những người đã mua nhà ở xã hội được quyền bán lại theo 2 trường hợp sau:

Nếu mua chưa đủ 5 năm (Thời hạn được tính từ ngày trả hết tiền mua nhà ở xã hội) mà có nhu cầu bán sẽ được bán lại cho 3 đối tượng:

  • Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội do nhà nước đầu tư).
  • Bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (nếu mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).
  • Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội được quy định theo pháp luật.

Trong trường hợp này giá bán tối đa được quy định là bằng giá nhà ở xã hội cùng loại, cùng địa điểm và thời điểm bán. Khi đáp ứng đủ các yêu cầu trên và tiến hành bán lại thì người bán không phải nộp khoản thuế thu nhập cá nhân.

Nếu đã đủ 5 năm kể từ khi người mua trả xong tiền và có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà thì họ được quyền bán cho mọi đối tượng khách hàng theo mức giá thỏa thuận giữa 2 bên.

Điều kiện mua lại nhà ở xã hội

Những người có thể mua lại nhà ở xã hội cũng cần phải đáp ứng một số điều kiện như sau:

Theo quy định có 10 nhóm được mua ở xã hội và những người thuộc nhóm này còn phải đáp ứng đủ những điều kiện về nhà ở, cư trú, pháp luật…. Những đối tượng này cũng sẽ đủ điều kiện mua trong trường hợp người bán sở hữu nhà chưa đủ năm năm.

Trong cùng một thời gian mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 điều 50 của luật này chỉ được phép thuê, mua hoặc thuê mua 1 nhà ở xã hội.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được phép bán hay cho thuê lại hay cho mượn trong thời gian thuê, thêu mua; nếu ko có nhu cầu sử dụng thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà này.

Chuyen-nhuong-nha-o-xa-hoi-can-tuan-thu-dung-quy-dinh
Chuyển nhượng nhà ở xã hội cần tuân thủ đúng quy định

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội chúng ta không phải cứ thích mua là mua, thích bán là bán. Mà khi muốn chuyển nhượng nhà ở xã hội thì các cá nhân phải thực hiện đầy đủ các bước sau và phải nộp một số khoản phí:

Thủ tục, quy trình chuyển nhượng nhà ở xã hội

  • Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết và tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán và giao kết hợp đồng.
  • Tiến hành các thủ tục như công chứng hợp đồng và đóng các loại phí và lệ phí cần thiết.
  • Tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng sang cho chủ mới.

Các khoản thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Hai bên tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải hoàn thành một số khoản lệ phí. Cụ thể như sau:

  • Tiền sử dụng đất: Khoản lệ phí này được tính tùy vào từng sản phẩm
    • Nếu là chung cư thì người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước, số tiền phải nộp = 50% (x) diện tích căn căn hộ (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.
    • Nếu là nhà ở thấp tầng, liền kề phải nộp 100% thì số tiền phải nộp là = diện tích đất (x) giá đất (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.

Hệ số phân bổ sẽ là diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà.

  • Thuế thu nhập cá nhân: Số tiền phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với 2%.
  • Lệ phí trước bạ: Số tiền phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với 0,5%.
Nhu-cau-mua-nha-o-xa-hoi-hien-nay-rat-lon.
Nhu cầu mua nhà ở xã hội hiện nay rất lớn

Những rủi ro khi chuyển nhượng nhà ở xã hội trái quy định

Trên thực tế, hiện nay tình trạng mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện vẫn diễn ra tràn lan. Thực ra, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Hiện nay, để lách luật nhiều người chuyển hình thức mua bán nhà ở xã hội thành lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hứa mua hứa bán, lập di chúc cho người mua…

Đáng nói những hình thức mua bán này đang diễn ra ngày càng nhiều và công khai với số lượng người tham gia ngày càng đông. Trên thực tế, việc lách luật bằng các hình thức mua trên có thể khiến người mua gặp nhiều bất lợi.

Với hình thức lập vi bằng hoặc hợp đồng hứa mua, hứa bán thì đây là loại hình mua bán trong tương lai sẽ có giá trị khi hai bên cùng tuân thủ. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp thì người mua sẽ chịu thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch đảm bảo.

Còn nếu là lập di chúc cũng rủi ro không kém vì di chúc có thể thay đổi. Do đó, các hình thức trên không có gì là chắc chắn khi bên bán lật lọng bên mua dễ chịu thiệt. Vì vậy nếu bạn đang muốn mua nhà ở xã hội thì nên lựa chọn những ngôi nhà có thể hoàn thành đủ các thủ tục, trình tự để mua bán chứ đừng lách luật mà mang lại nhiều trái đắng nhé.

Chuyen-nhuong-nha-o-xa-hoi-trai-phep-se-mang-den-nhieu-rui-ro-cho-nguoi-mua
Chuyển nhượng nhà ở xã hội trái phép sẽ mang đến nhiều rủi ro cho người mua

Những lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội

Như đã nói ở trên thì người mua lại nhà ở xã hội sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi hơn trong trường hợp hai bên có tranh chấp do vậy cần lưu ý một số điểm sau:

  • Cần tìm hiểu chắc chắn là người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa, nếu chưa thanh toán hết dù ở trường hợp nào việc mua bán này đều không hợp pháp.
  • Nếu bạn không thuộc diện được hỗ trợ chính sách xã hội thì cần phải kiểm tra người bán đã sở hữu đủ năm năm hay không. Vì như những quy định đã nêu trên thì đây là khoảng thời gian tối thiểu để chuyển nhượng các đối tượng không thuộc diện ưu tiên.
  • Khách hàng cần kiểm tra xem căn nhà mình mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay không.
  • Tuyệt đối không nên mạo hiểm giao dịch trong trường hợp chưa đủ điều kiện theo quy định. Như chúng tôi đã nói ở trên với những trường hợp giao dịch này nguy cơ rủi ro cho người mua sẽ cao hơn.

Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu kỹ tránh việc bị thổi giá lên cao. Đồng thời kiểm tra chất lượng nhà kỹ càng để đảm bảo mua được căn hộ ưng ý phù hợp nhất.

Cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi!