Mua đất cần giấy tờ gì? Thủ tục, phí chuyển nhượng, công chứng những gì?

Cập nhật ngày: Thứ bảy, 24/09/2022 20:26:38

Mua đất cần giấy tờ gì luôn là câu hỏi muôn thuở đối với những ai chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc làm các giao dịch bất động sản. Cùng tìm hiểu những giấy tờ hồ sơ cần chuẩn bị và chi tiết các bước làm thủ tục mua bán đất nền trong bài viết dưới đây nhé!

1. Giấy tờ đặt cọc (nếu có)

Căn cứ trên Điều 328 của Bộ luật Dân sự hiện nay, đặt cọc có thể được hiểu là hành động mà bên đặt cọc giao cho bên còn lại tài sản đặt cọc có giá trị. Có thể là đá quý, tiền, kim khí… Trong một khoảng thời gian xác định để đảm bảo hợp đồng được làm đúng giao kết.

Nếu hợp đồng được ký kết và làm thì tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc. Ngoài ra hai bên cũng có thể thỏa thuận trừ đi một khoản trong số tiền thanh toán bằng đúng giá trị của tài sản đặt cọc.

Trong giao dịch BĐS, người bán có thể yêu cầu người mua đặt cọc hoặc không. Tuy nhiên đây được xem là khâu quan trọng để tạo sự ràng buộc cho cả hai bên. Tránh trường hợp người mua hoặc người bán đổi ý định vào phút chót.

Giấy tờ đặt cọc không cần công chứng và gồm các loại giấy tờ bản chính sau của cả hai bên mua và bán:

  • Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân
  • Giấy chứng minh người dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu (không quá 15 năm tính từ thời điểm cấp)
  • Dự thảo hợp đồng với các điều khoản giao dịch theo mẫu giấy tờ mua đất
Hợp đồng đặt cọc là giấy tờ đầu tiên cần lưu ý cho những ai đang tìm hiểu mua đất cần giấy tờ gì
Hợp đồng đặt cọc là giấy tờ đầu tiên cần lưu ý cho những ai hiện tìm hiểu mua đất cần giấy tờ gì

Xem thêm: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền dùng sổ đỏ

2. Giấy ủy quyền mua bán

Nếu người sở hữu đất không thể trực tiếp làm giao dịch thì có thể ủy quyền cho bên thứ 3. Tuy nhiên trong trường hợp này cần thêm giấy ủy quyền mua bán.

Ngoài ra người được ủy quyền cũng cần mang đầy đủ các giấy tờ tùy thân của mình. Nếu là đất thừa kế, tặng cho thì phải bổ sung cả giấy chứng minh tài sản riêng (do được phân chia tài sản hoặc có thỏa thuận, thừa kế, cho tặng riêng…).

3. Hợp đồng mua bán nhà đất

Khi công chứng hợp đồng mua bán đất phải lựa chọn các cơ quan uy tín, có thẩm quyền.

hơn thế nữa còn cần thêm hợp đồng chuyển đổi, văn bản chuyển nhượng… nếu một hoặc hai bên mua bán đều là đơn vị kinh doanh BĐS (trừ trường hợp được quy định ở khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

4. Hồ sơ công chứng mua bán nhà đất

Dựa trên khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, bộ hồ sơ công chứng mà mỗi bên mua bán cần chuẩn bị bao gồm:

Đối với người bán

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền dùng đất
  • Hộ chiếu hoặc chứng minh người dân còn hiệu lực (của cả vợ và chồng)
  • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
  • Hợp đồng ủy quyền bán (nếu người bán không trực tiếp có mặt)

Đối với người mua

  • Phiếu yêu cầu công chứng
  • Hộ chiếu hoặc chứng minh người dân còn hiệu lực
  • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
Một số giấy tờ cần thiết cho những ai đang băn khoăn công chứng mua đất cần giấy tờ gì
Một số giấy tờ cần thiết cho những ai hiện băn khoăn công chứng mua đất cần giấy tờ gì

Hợp đồng có thể được soạn trước, tuy nhiên thường thì người mua sẽ yêu cầu công chứng soạn thảo. Phí soạn hợp đồng không được bao gồm trong phí công chứng. Cụ thể công chứng hợp đồng bao gồm các bước dưới đây:

4.1. Thủ tục công chứng

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Xem xét người công chứng có đủ điều kiện theo pháp luật không, từ chối công chứng với cá nhân không có khả năng hành vi dân sự đầy đủ.

  • Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng
  • Thụ lý và điền thông tin vào sổ công chứng nếu giấy tờ hợp lệ, đầy đủ
  • Yêu cầu bổ sung với trường hợp thiếu giấy tờ hoặc giấy tờ không hợp lệ

Bước 2: Tiến hành công chứng

Trường hợp 1: Đối với hợp đồng soạn thảo trước

Công chứng viên sẽ kiểm tra hợp đồng dự thảo:

  • Nếu đủ điều kiện thì chuyển sang bước tiếp theo
  • Nếu không hợp lệ thì yêu cầu sửa và từ chối công chứng nếu người yêu cầu công chứng không đồng ý sửa hợp đồng

Trường hợp 2: Đối với hợp đồng công chứng soạn thảo

Công chứng viên sẽ soạn hợp đồng dựa trên yêu cầu của hai bên mua bán:

  • Yêu cầu ai bên mua và bán kiểm tra và ký xác nhận vào từng trang hợp đồng
  • Công chứng viên chứng kiến việc ký xác nhận vào hợp đồng
  • Yêu cầu hai bên mua bán xuất trình bản gốc giấy tờ được nộp trong hồ sơ để công chứng viên đối chiếu
  • Công chứng viên ghi lại lời chứng, ký và đóng dấu

Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất mới nhất Mới Nhất

4.2. Lưu ý khi làm thủ tục

Nếu vẫn hiện phân vân khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua đất cần giấy tờ gì, bạn không thể bỏ qua những điểm sau:

  • Lựa chọn các đơn vị công chứng thuộc phạm vi tỉnh nơi có nhà đất
  • Nơi công chứng có thể là văn phòng tư nhân hoặc phòng công chứng Nhà nước. Nếu người yêu cầu công chứng không thể tự đi lại được thì việc công chứng có thể diễn ra ở vị trí khác không phải văn phòng của cơ quan công chứng.
  • Thời gian công chứng thường không quá 2 ngày làm việc. Với thông tin phức tạp thì không quá 10 ngày làm việc.
Chỉ tới những văn phòng công chứng thuộc phạm vi tỉnh nơi có đất
Chỉ tới những văn phòng công chứng thuộc phạm vi tỉnh nơi có đất

4.3. Các khoản phí

Dựa vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, nếu chỉ có đất thì phí công chứng hợp đồng mua bán đất sẽ được tính toán dựa trên giá trị quyền dùng đất.

5. Giấy tờ kê khai nộp thuế và sang tên giấy chứng nhận quyền dùng đất

5.1. Sang tên giấy chứng nhận quyền dùng đất

Sổ đỏ còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi chuyển nhượng quyền dùng đất, hai bên mua bán phải tới cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động. Thủ tục này được gọi là “sang tên Sổ đỏ”.

Việc chuyển nhượng sẽ được cơ quan Nhà nước xác nhận vào trang 4 của Sổ đỏ khi sang tên và cấp Sổ đỏ mới nếu trang 4 không còn chỗ.

Các nghĩa vụ chính của các bên lập hợp đồng mua bán như sau:

  • Bên bán (hay bên chuyển nhượng): Chuyển Sổ đỏ, tức quyền dùng đất cho bên mua.
  • Bên mua (hay bên nhận chuyển nhượng): Có nhiệm vụ phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng. Và cũng thường là người làm việc sang tên Sổ đỏ.

5.2. Kê khai thuế

Theo pháp luật quy định, khi mua bán đất đai các cá nhân và cơ quan sẽ phải kê khai và chi trả những khoản thuế phí như sau:

5.2.1. Thuế thu nhập cá nhân

Do bên bán nộp, mức phí là 2% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

  • Chuyển nhượng đất giữa anh chị em ruột với nhau, giữa ông bà nội ngoại với các cháu, giữa cha mẹ vợ với con rể, giữa cha mẹ chồng với con dâu, giữa cha mẹ nuôi với con nuôi, giữa cha mẹ đẻ với con đẻ, giữa vợ với chồng.
  • Chuyển nhượng đất trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất duy nhất.
Việc nộp thuế có thể được miễn giảm nhưng người bán vẫn phải kê khai đầy đủ để Nhà nước quản lý
Việc nộp thuế có thể được miễn giảm tuy nhiên người bán vẫn phải kê khai đầy đủ để Nhà nước quản lý

5.2.2. Lệ phí trước bạ

Do bên mua nộp, mức phí là 0.5% x Diện tích x Giá đất (Căn cứ vào khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP)

6. Giấy tờ cần thiết để vay tín chấp

Vậy mua đất cần giấy tờ gì nếu bạn phải vay tín chấp ngân hàng? Người mua có thể phải vay ngân hàng nếu không đủ vốn để mua nhà. Một số các loại giấy tờ cần thiết để vay tín chấp bao gồm:

  • Đơn vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay
  • Số dư thẻ ATM, hóa đơn tiền điện, bảng lương… nhằm mục đích chứng minh thu nhập
  • Sao kê chuyển lương qua tài khoản ngân hàng hàng tháng
  • Hợp đồng làm công ăn lương
  • Hợp đồng cho thuê nhà (nếu có)

7. Thủ tục sang tên sổ đỏ

7.1. Nơi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ

Quy định về nơi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ được nêu rõ tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
  • Văn phòng đăng ký quyền dùng đất cấp huyện
  • Bộ phận một cửa
  • UBND cấp xã, phường, thị trấn
Sang tên Sổ đỏ là thủ tục mà bất cứ ai đang có nhu cầu tìm hiểu mua đất cần giấy tờ gì phải biết
Sang tên Sổ đỏ là thủ tục mà bất cứ ai hiện có yêu cầu tìm hiểu mua đất cần giấy tờ gì phải biết

7.2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ

Căn cứ trên Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì bộ hồ sơ của bên mua và bên bán chuẩn bị gồm

Đối với người bán

  • Giấy chứng nhận quyền dùng đất
  • Hộ chiếu hoặc chứng minh người dân còn hiệu lực (của cả vợ và chồng)
  • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
  • Hợp đồng ủy quyền mua bán (nếu người bán ủy quyền cho người khác)

Đối với người mua

  • Hộ chiếu hoặc chứng minh người dân còn hiệu lực
  • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

Các giấy tờ khác

  • Phiếu yêu cầu công chứng
  • Hợp đồng dự thảo

7.3. Các khoản phí cần nộp khi sang tên Sổ đỏ

Khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ, ngoài các khoản thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì có một số khoản phí khác mà bạn cần nộp đó là:

  • Lệ phí công chứng: Quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
  • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
  • Lệ phí thẩm định hồ sơ: Được mỗi tỉnh thành quy định khác nhau
Ngoài băn khoăn mua đất cần giấy tờ gì, nhiều người cũng thắc mắc về phí cần nộp khi sang tên Sổ đỏ
Ngoài băn khoăn mua đất cần giấy tờ gì, nhiều người cũng thắc mắc về phí cần nộp khi sang tên Sổ đỏ

8. Kê khai thuế

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân bao gồm

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 03/BĐS-TNCN)
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01 – bản chính)
  • Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của của cá nhân chịu nghĩa vụ
  • Hợp đồng sang tên Sổ đỏ
  • Giấy tờ chứng minh cá nhân thuộc diện miễn thuế phí (nếu có)

9. Nộp giấy tờ khai thuế

Nếu hợp đồng không ghi rõ hai bên đã thỏa thuận bên mua là người nộp thuế, thì bên bán có nghĩa vụ phải nộp giấy tờ kê khai thuế trong vòng 10 ngày tính từ khi hợp đồng mua bán có hiệu lực.

Nếu bên mua được thỏa thuận là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất là cùng thời điểm nộp giấy tờ sang tên chuyển nhượng quyền dùng đất.

Nộp hồ sơ khai thuế phải được thực hiện chậm nhất là vào ngày thứ 10 khi hợp đồng có hiệu lựcNộp giấy tờ khai thuế phải được làm chậm nhất là vào ngày thứ 10 khi hợp đồng có hiệu lực

Như vậy qua bài viết này, mong rằng bạn đã nắm được một số kiến thức cơ bản về việc mua đất cần giấy tờ gì.

Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, thủ tục hợp lệ là vô cùng quan trọng khi giao dịch mua bán BĐS mà các cổ đông cần nắm vững.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của Nickyssecretsociety! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY.

Xem thêm: Thủ tục bán đất cập nhật mới nhất Mới Nhất

——————————————————————————————

Chân thành cảm ơn bạn đã đọc tin tại Nickyssecretsociety – Kênh Thông Tin Bất Động Sản

Vậy là bạn đã có thêm nhiều thông tin và kiến thức bổ ích về chủ đề Mua đất cần giấy tờ gì? Tìm hiểu thủ tục, phí chuyển nhượng rồi nhé. Hãy cùng Nickyssecretsociety đọc thêm nhiều bài viết hơn để có nhiều kiến thức thống kê hữu ích hơn nhé!. Cảm ơn bạn đã để mắt theo dõi.

Nguồn: Mua đất cần giấy tờ gì? Tìm hiểu thủ tục, phí chuyển nhượng