Thủ tục bán đất gồm nhiều hồ sơ giấy tờ khá rườm rà, đặc biệt là các công đoạn nộp lệ phí trước bạ hay kê khai thuế thu nhập cá nhân thường bị nhiều người bỏ qua.

Để hoàn thiện các thủ tục hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật, tránh những rủi ro không đáng có. Trong bài viết này tôi sẽ hướng dẫn quy trình thủ tục mua bán nhà đất một cách đầy đủ và chi tiết nhất.

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền dùng đất

Căn cứ vào khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi đáp ứng đủ 4 điều kiện dưới đây thì người dùng đất mới được phép cho tặng hoặc chuyển nhượng:

• Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền dùng đất
• Điều kiện 2: Không có tranh chấp xảy ra trên khu đất
• Điều kiện 3: Đất không bị kê biên để thi hành án
• Điều kiện 4: Thời hạn dùng đất vẫn còn hiệu lực

Ngoài ra còn có 2 trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Dựa trên khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013

Không cấp Giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế dùng đất là người Việt Nam hiện định cư ở nước khác hoặc là người nước ngoài, không nằm trong diện được mua nhà gắn với quyền dùng đất. Tuy nhiên người nhận thừa kế đó vẫn được phép chuyển nhượng đất cho người khác.

Trường hợp 2: Dựa trên khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013

Đối với đất chăn nuôi trồng trọt, sau khi nhận được quyết định cho thuê hoặc giao đất thì người dùng sẽ được phép sang nhượng cho người khác.

Đối với đất thừa kế, khi đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất thì người dùng đất sẽ được phép sang nhượng đất.

Xem thêm: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền dùng sổ đỏ

2. Đất dính quy hoạch có được phép chuyển nhượng

Cũng căn cứ trên khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, đối với khu đất nằm trong quy hoạch thì sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Cấp huyện không có chương trình dùng đất thường niên

tuy đất đã được công bố quy hoạch tuy nhiên cấp huyện chưa đem ra chương trình dùng hàng năm thì khu đất đó vẫn được phép chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…

Trường hợp 2: Cấp huyện có chương trình dùng đất thường niên

Nếu đã được cấp huyện công bố quy hoạch và có chương trình dùng hàng năm. Khu đất sẽ bị thu hồi và chuyển đổi mục đích dùng đất. Người dùng không được phép xây dựng cây trồng lâu năm, công trình, nhà ở tuy nhiên vẫn được làm các quyền khác của người dùng đất.

Như vậy, luật mua bán nhà đất vẫn cho phép chuyển nhượng đất dính quy hoạch cho tới khi bị thu hồi. tuy vậy sẽ có 2 vấn đề nảy sinh:

• Giá mua đất thường cao hơn so với mức bồi thường nhận được
• Nhiều văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan công chứng không tiếp nhận hồ sơ của các khu đất đã bị quy hoạch

Xem thêm: Mua đất cần giấy tờ gì? Tìm hiểu thủ tục, phí chuyển nhượng

3. Thủ tục mua bán đất đai chi tiết

Các bước mua bán nhà đất sẽ diễn ra theo trình tự sau: Đặt cọc – Công chứng hợp đồng mua bán – Sang tên Giấy chứng nhận quyền dùng đất.

3.1. Đặt cọc

Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu rõ: Đặt cọc là việc một bên dùng tiền hoặc các vật có giá trị như đá quý, kim khí quý… giao cho bên kia trong một thời gian nhất định để đảm bảo hợp đồng được làm.

Trong thủ tục bán đất thì đặt cọc không bắt buộc. Trường hợp nếu có đặt cọc thì phải không còn sức lưu ý về câu từ dùng trong giấy đặt cọc. Có 3 tình huống sẽ xảy ra khi đặt cọc mua bán đất:

• thứ I, nếu hợp đồng được làm đúng như cam kết thì số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào khoản tiền mua nhà cần trả hoặc hoàn trả trực tiếp cho người mua.
• thứ 2, nếu người mua không làm hợp đồng như cam kết thì người bán sẽ không phải hoàn trả tiền cọc cho người mua.
• thứ 3, nếu người bán không làm hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương.

3.2. Công chứng hợp đồng mua bán đất

Việc công chứng hợp đồng mua bán đất có thể làm ở Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng Nhà nước. Các bước công chứng như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bộ hồ sơ công chứng theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014 gồm có:

Đối với bên bán

• Sổ hộ khẩu
• Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
• CMND/CCCD còn hiệu lực của cả vợ và chồng
• Giấy chứng nhận quyền dùng đất
• Nếu bán đất thay mặt người khác thì phải có hợp đồng ủy quyền

Đối với bên mua

• Sổ hộ khẩu
• Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
• CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực

Một số giấy tờ khác

• Theo thỏa thuận, người mua hoặc người bán có thể chuẩn bị trước phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của đơn vị công chứng. Phí công chứng sẽ được chi trả bởi người có yêu cầu công chứng.
• Ngoài ra hợp đồng cũng có thể được bên mua và bán soạn thảo trước. Tuy nhiên thông thường thì bên mua sẽ yêu cầu công chứng soạn thảo.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán

Trình tự công chứng hợp đồng sẽ bao gồm các công đoạn sau đây:

• Đánh giá điều kiện của người yêu cầu công chứng (phải có đầy đủ khả năng hành vi dân sự)
• Kiểm tra hồ sơ công chứng, nếu đã đầy đủ và hợp lệ thì thụ lý sau đó lưu lại trong sổ công chứng. Nếu chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.
• làm công chứng, đối với hợp đồng đã soạn thảo trước thì phải đúng yêu cầu mới được công chứng. Trong trường hợp công chứng soạn thảo thì công chứng viên sẽ là người soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của 2 bên mua bán đất.

3.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bộ hồ sơ nộp lệ phí trước bạ và kê khai thuế thu nhập 

• Hợp đồng mua bán đất đã công chứng
• Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của cá nhân chịu nghĩa vụ
• Tờ khai lệ phí trước bạ, dùng Mẫu số 1 (bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, dùng Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện miễn thuế phí (nếu có)

Thời hạn nạp giấy tờ

• Nếu người bán không thỏa thuận và ủy thác nghĩa vụ nộp thuế cho người mua, thì người bán cần nạp giấy tờ kê khai nghĩa vụ tài chính muộn nhất là vào ngày thứ 10 tính từ khi hợp đồng mua bán có hiệu lực.
• Nếu người mua được thỏa thuận phải nộp thuế thay cho người bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất là cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền dùng đất.
• Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp cùng lúc khi làm thủ tục sang tên quyền dùng đất.

3.4. nạp giấy tờ chuyển nhượng quyền dùng đất

Bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ 

• CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu
• Giấy chứng nhận quyền dùng đất bản gốc
• Đơn đăng ký biến động đất đai, dùng Mẫu số 09/ĐK
• Hợp đồng mua bán đất có công chứng

nạp giấy tờ và tiếp nhận hồ sơ

• nạp giấy tờ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền dùng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường
• Nếu hồ sơ đầy đủ thì đơn vị tiếp nhận cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ và điền thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

Xử lý hồ sơ thủ tục bán đất

• Thông tin địa chính sẽ được Văn phòng đăng ký quyền dùng đất gửi tới cơ quan thuế để xác minh
• Yêu cầu làm nghĩa vụ tài chính theo quy định
• Bên mua sau khi nộp các khoản lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, tiền dùng đất… tại cơ quan thuế thì giữ lại biên lai, sau đó đưa lại cho Văn phòng đăng ký quyền dùng đất.

Trả kết quả

• Tính từ thời điểm nhận được hồ sơ hợp lệ thì thời gian trả kết quả không được quá 10 ngày
• Đối với các khu vực kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa thì tối đa là 20 ngày

4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích

Nếu muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thì người chuyển nhượng trước không còn phải làm thủ tục tách thửa (theo khoản 1, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Tuy nhiên diện tích còn lại và diện tích đất mới không được nhỏ hơn quy định về diện tích tối thiểu. Các bước làm thủ tục tách thửa như sau:

4.1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ yêu cầu tách thửa đất sẽ bao gồm:

• CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu
• Giấy chứng nhận quyền dùng đất (bản gốc)
• Đơn đề nghị tách/hợp thửa, dùng Mẫu 11/ĐK

4.2. Nộp giấy tờ

Tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền dùng đất của Phòng Tài Nguyên và Môi trường

4.3. Tiếp nhận hồ sơ

• Đơn vị tiếp nhận hồ sơ cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp và điền các thông tin và Sổ tiếp nhận hồ sơ
• Nếu nộp tại UBND cấp xã thì trong vòng 3 ngày tính từ thời điểm nhận hồ sơ, UBND phải chuyển tới Văn phòng đăng ký quyền dùng đất.

4.4. Xử lý yêu cầu tách thửa

Thời gian xử lý yêu cầu tách thửa không được chậm hơn 15 ngày (theo khoản 40, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Văn phòng đăng ký quyền dùng đất sẽ xử lý yêu cầu tách thửa bằng cách:

• Đo đạc địa chính để tách đất theo đúng quy định
• Lập hồ sơ để trình lên các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất đối với thửa đất mới tách
• Điều chỉnh các biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính
• Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền dùng đất mới cho người nạp giấy tờ hoặc thông qua UBND cấp xã

4.5. Làm thủ tục chuyển nhượng

Sau khi tách thửa xong, hai bên mua bán làm thủ tục bán đất như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.

5. Thủ tục cấp sổ đỏ khi giao dịch giấy viết tay

Nếu đất mua bán bằng giấy viết tay thì căn cứ vào khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 2 trường hợp người dân không phải làm thủ tục chuyển đổi quyền dùng đất mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất:

• Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008
• Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014. Có kèm theo giấy tờ về quyền dùng đất đúng quy định của Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy nếu, thuộc các trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng không cần nộp văn bản hay hợp đồng chuyển quyền dùng đất. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất với đất mua bán bằng giấy viết tay giống với thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền dùng đất thừa kế cập nhật mới nhất Mới Nhất

Chi phí chuyển nhượng nhà đất

Trong thủ tục mua bán đất, các chi phí khi chuyển nhượng đất cần phải được làm đầy đủ theo đúng pháp luật. Các loại chi phí cần phải nộp là:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Người nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do 2 bên bán và mua đất tự thỏa thuận với nhau. Nếu không, người chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ nộp loại thuế này vì có thu nhập.

Mức thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ sẽ do HĐND của Tỉnh ban hành. Do đó, mức phí thu ở các tỉnh thành nước ta sẽ có sự chênh lệch nhau.

• Lệ phí trước bạ:

Người nộp lệ phí trước bạ sẽ được quyết định do sự thỏa thuận của 2 bên với nhau. Nếu không có, người nộp sẽ là người nhận chuyển nhượng.

Mức lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cập nhật mới nhất Mới Nhất

Thời gian sang tên chỉ 10 ngày làm việc?

Nhiều người có băn khoăn rằng có phải thời gian sang tên là được làm trong 10 ngày làm việc?

Câu trả lời là có. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, 10 ngày này là kể từ thời điểm nhận hồ sơ hợp lệ, không tính các ngày nghỉ và ngày lễ.

Nếu đất tại các vùng núi, hải đảo hay vùng sâu, vùng xa, thời gian sang tên sẽ là không quá 20 ngày.

Như vậy, bạn cần phải hiểu rõ quy định về 10 ngày này để chủ động trong vận hành mua bán đất của mình.

Lưu ý để loại trừ rủi ro khi mua đất

Khi làm thủ tục mua bán đất, người mua cần phải lưu ý những vấn đề sau để tránh gặp rủi ro đáng tiếc:

• Nắm được cách đặt cọc đất đúng luật
• Chỉ nên mua đất khi đã có giấy chứng nhận hợp pháp
• Khi chưa sang tên giấy chứng nhận xong thì không được trả không còn tiền cho bên bán
• Khi gặp những thửa đất có giá quá rẻ so với thị trường cần phải chú ý kiểm tra tính hợp pháp trên mọi phương diện.
• Tuyệt đối không mua bán nhà đất chỉ với giấy viết tay
• Cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận, các quy hoạch đất trong khu vực, tình trạng thế chấp đất hay đất bán cho nhiều người để tránh bị lừa đảo.
• Biết rõ các thỏa thuận trong hợp đồng trước khi đặt bút ký

Những điều lưu ý trên đây là rất quan trọng đối với bất kỳ người mua đất nào. Việc kiểm tra và suy xét cẩn thận trước khi quyết định chuyển tiền mua đất luôn rất cần thiết và quan trọng đối với mọi khách.

Bài viết trên đây đã cung cấp đầy đủ các quy trình thủ tục bán đất theo đúng quy định của pháp luật. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích đối với bạn! Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của Nickyssecretsociety EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể nghiên cứu khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của Nickyssecretsociety tại đây

Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất mới nhất Mới Nhất